辦公室裝修與寫字樓設計

公司審批報價時，需要看清楚工程位置、數量、物料和不包括項目。只有總價的報價很難比較。

• 每項工序的施工位置、尺寸、數量和單位。
• 物料品牌、型號、厚度、飾面、五金和樣板紀錄。
• 設計費、管理處入紙、工程保險和完工文件。
• 指定承辦商、活動傢俬、影音、IT 設備和搬遷是否另計。
• 後加工程的申請、報價、批核和付款方式。
• 工程期、工作時段、分期付款和保養內容。

報價前先取得大廈裝修指引。冷氣、消防和電力接駁的責任界線未清楚，總預算便容易漏項。

商業大廈裝修時間需分開計算前期設計、管理處審批、採購、現場工程及交場。中小型辦公室的現場工程多需約6至10星期，局部翻新可較短。大型寫字樓、分階段施工或涉及較多機電消防改動，裝修工程時間會相應延長。

高噪音時段、指定承辦商、進料限制、夜間工作和管理處批核會改變日期。正式時間表應分開列出審批、採購、現場工程、測試、執修和搬遷。

一個月免租期未必等於一個月完整施工期。管理處審批、指定承辦商報價和長交期物料會先佔用時間。

• 簽租約前：索取平面圖、裝修指引、交場標準和中央冷氣資料。
• 收樓前：完成需求表、初步平面佈局和主要設備清單。
• 平面圖確認後：提交管理處審批，同步處理物料樣板和傢俬圖。
• 批核期間：預訂長交期項目，安排指定承辦商現場勘察。
• 開工後：先做保護、清拆和隱蔽工程，再進行間隔、飾面、安裝和測試。

交場日要預留執修、清潔、網絡測試、設備搬入和員工試用時間。壓縮這段時間容易把問題帶到正式辦公日。

小型辦公室先按最高同時在場人數安排工作位和通道。房間數量過多會切碎採光和可用面積。

未來增聘人數應寫入平面規劃。電力和網絡可先預留，傢俬採用可重組尺寸。

可以。工程區和營運區需要完整分開。常見做法是先完成新工作區及會議空間，員工搬入後再翻新原有區域。

• 兩區使用獨立通道和防塵保護，物料運送不穿過主要工作區。
• 每階段保留可用的消防、冷氣、照明、插座、網絡和洗手間路線。
• 鑽牆、切割、停電和系統接駁安排在管理處批准時段。
• 文件、伺服器和貴重設備先列搬動次序和責任人。
• 每階段完成照明、電力、網絡、門禁、消防和冷氣測試後才交接。

分階段施工會增加保護、搬位和重複進場工作，預算和工程期需反映這些項目。

環保署資料列明，一般建築工程可在普通工作日早上七時至晚上七時進行。其他時段使用機動設備，通常需要建築噪音許可證。詳情可參閱 環保署建築工程噪音資料。

商廈管理處可另訂較短的工程時段。例如鑽牆、切割、打拆、搬運和公共地方使用可能有不同安排。開工前應取得書面時段表，當中列明：

• 普通施工時段和高噪音時段。
• 星期六、星期日和公眾假期是否准許施工。
• 物料運送、升降機使用和泥頭清運時間。
• 夜間工程申請、加時管理費和保安安排。

中央冷氣、消防主系統、公共電力和來去水接口屬大廈系統。管理處會按大廈安排指定承辦商，或要求認可承辦商施工。

• 先查指定承辦商負責哪一段工程，裝修公司負責哪一段。
• 要求分項報價，列出勘察、圖則、施工、測試和證明文件。
• 確認付款人、施工日期、保養責任和改動後的系統資料。
• 指定承辦商的時間表納入主工程時間表，避免完成間隔後才等候接駁。

指定工程未有報價前，整體裝修預算只能視作初步數字。

先向管理處查明中央冷氣供應時間、加時收費和二十四小時凍水接口。機房、視像會議室和晚班工作區的需要應分開計算。

• 大廈有二十四小時凍水時，核對可用冷量、計量方式和接駁位置。
• 加裝獨立冷氣時，核對外機位置、散熱、去水、外牆工程和維修通道。
• 不能安裝外機的單位，可研究水冷式獨立機或管理處准許的其他系統。
• 冷氣負荷按人數、設備、玻璃面和使用時間計算，不能只按房間面積。

冷氣方案在平面圖確認前處理。完成間隔後才找散熱和去水位置，改動會較多。

固定電力裝置完成新裝、加裝、改動或維修後，需由註冊電業工程人員檢查和測試，再由註冊電業承辦商及工程人員簽發 WR1。業主或租戶應保存證明書。詳情可參閱 機電工程署 WR1 說明。

消防裝置工程由註冊消防裝置承辦商按工程性質處理文件。小型改動可能使用 FS251。固定消防設備位置或佈局有改動時，亦可能需要 FSI/314A 和竣工圖則。詳情可參閱 消防處消防安全常見問題。

隔音需要同時處理牆身、門、天花上方、風喉和穿線孔。只加厚玻璃，聲音仍可由門縫或共用回風位置傳出。

建議在租約期滿前兩至三個月安排現場勘察。先讀交還條款，再向業主或管理處確認驗收標準。

• 整理租約、接收紀錄、原有圖則、裝修後竣工圖和現場照片。
• 列出需要清走的傢俬、間隔、招牌、地氈和機電改動。
• 確認原有天花、燈具、冷氣、消防和電力需要保留或還原。
• 安排文件銷毀、IT 設備搬遷、廢料清運和公共地方保護。
• 交樓日期前預留管理處驗收、執修、清潔和鎖匙移交。

新辦公室設計階段保存原有圖則和設備紀錄，日後還原報價會較清楚。

智能系統在平面圖和機電圖階段規劃。門禁、會議室預約、視像會議、CCTV、智能燈光和感應器都需要電力、網絡和設備位置。

• 先列使用者、權限、資料保存方式和系統管理人。
• 門禁與消防逃生要求一併核對，停電時的開門方式需清楚。
• 視像會議室先定屏幕、鏡頭、收音、喇叭和桌底接口。
• 網絡機櫃預留散熱、後備電源、維修通道和線路標籤。
• 交場前進行操作測試，並交付帳戶、密碼、保養和系統圖。

比較辦公室設計公司時，先看對方有否處理相近面積、相近大廈和相近營運模式的案例。

• 案例是否列出面積、公司類型、工程期、預算和實際工程內容。
• 設計、工程管理、電力、消防和冷氣由誰負責，分工是否清楚。
• 報價有否列物料、數量、不包括項目和後加工程程序。
• 管理處申請、指定承辦商協調和完工文件由誰跟進。
• 施工期間如何記錄進度、變更、驗收和執修。
• 保養期、回覆安排和維修責任是否寫入合約。